城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發現。
在城市規模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點。
城市更新是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動?，F階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。
深圳市城市更新開發企業協會會長耿延良表示，目前可建設用地匱乏，空間承載力逼近極限，城中村歷史遺留問題嚴峻、教育等配套設施壓力持續加大，交通、市政基礎支撐能力承受考驗，承受更新需求迫在眉睫。預計到2020年深圳可提供新增建設用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。重大項目、公共設施要落地就會碰到土地空間匱乏的制約，產業轉型、城市發展也受到了土地空間的制約。
?？谑袊临Y源局局長韓藝師表示，海口與其他城市同樣面臨建設用地規模有限的問題，應當采取多種方式，加大存量建設用地挖潛力度，促進低效利用土地再開發、提高土地集約節約利用水平。
翰德集團董事長、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺，增量市場規模收縮，市場正在步入存量價值時代。在需求變化下，通過整體改造、包裝定位、個性化定制等增值服務，滿足多元化需求，賦予存量物業新的價值和用途，從而拓展存量空間，完善城市功能，促進產業轉型升級，拉動經濟增長。他指出，北京、上海兩地被低估商業物業達1500萬平方米以上，全國被低估商業物業約4.3萬億平方米。
城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是，城市更新不是單純的舊房推倒重來，而是培育新的城市功能，同時通過更新推動社會公平。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
對此，劉栩表示，城市更新不僅是對建筑物等硬件設施進行改造，也是對各種生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等諸多領域。
劉洪玉表示，城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。以創客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO 3Q等。“對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說，則是發展樓宇經濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。”
“從房地產行業來看，國內房地產市場已經進入了存量時代，城市更新空間巨大。”劉栩說，一線城市存量住房再交易規模已經達到新房交易規模的兩倍，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規模之比也已經達到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內也將進入存量房主導的時期。
的確，《上海住房發展十三五規劃》中也明確指出，到2020年為止，上海舊住房綜合改造面積需達到30萬戶，中心城區二級舊里以下房屋改造面積需達240萬平方米，各類舊住房修繕改造面積達5000萬平方米的硬性指標。
鏈家研究院院長楊現領表示，從國際經驗觀察，當一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大于1，由增量開發主導的新房市場趨于穩定和成熟，基于二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達到41%從中國總體上正處于向存量市場轉換的過渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達74%、72%，這個比例已經達到成熟國家、成熟市場的水平。
有業內人士認為，以重點中心城市核心區域為主的“城市更新”，將成為房地產市場未來十年乃至更長時間的下一個風口。