很多開發(fā)商整天覺得找不到好項(xiàng)目，其實(shí)就是被卡在這第一步上了。這步說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單，無(wú)非就是找個(gè)大塊的，交通方便，有發(fā)展?jié)摿Φ牡亍?/div>
開發(fā)商需要考慮以下幾點(diǎn)：
要開發(fā)什么項(xiàng)目，比如具體想做幾棟房子？幾層樓？聯(lián)排別墅？又或者是商業(yè)的或者工業(yè)的開發(fā)？然后再看看這塊地面積夠不夠，地理位置等問題。
看看這塊地的土地使用分區(qū)（zoning），如果在低密度區(qū)買了一塊地要做三五層樓的單元房，一般來(lái)講會(huì)杯具收?qǐng)觥．?dāng)然了，只是一般來(lái)講。高風(fēng)險(xiǎn)又伴隨著高回報(bào)。很多有規(guī)劃專業(yè)背景的開發(fā)商專門找這種地，嘗試通過Council申請(qǐng)改變土地使用（rezoning），然后進(jìn)行高密度開發(fā)。
基礎(chǔ)設(shè)施的問題。這個(gè)問題和要做什么樣的土地開發(fā)密切相關(guān)，和政府未來(lái)規(guī)劃也密切相關(guān)，也是最難研究透徹的。可是最基本的，需要做什么樣的土地開發(fā)這個(gè)問題還是要先弄明白的。比如要做的項(xiàng)目到底
是‘greenfielddevelopment’等等。
土地開發(fā)的過程是簡(jiǎn)單并復(fù)雜著
第二步：買地
這一步牽扯到‘DueDiligence’（盡職調(diào)查）和‘LandAcquisition’（征地）。除了土地分區(qū)（zoning）以外，我們還需要查看規(guī)劃控制分層（各種Overlay）
調(diào)查這塊地開發(fā)上的限制條款。地方政府一般有關(guān)于土地用途、建筑物密度、高度、面積、容積率、停車位等一系列的限制條款。把這些問題，還有一些其它因素考慮在內(nèi)以后，項(xiàng)目的規(guī)模就基本上可以估計(jì)出來(lái)了。
開發(fā)商可以找個(gè)規(guī)劃師來(lái)組織相關(guān)專業(yè)人員做一個(gè)‘planningappraisal’(規(guī)劃評(píng)估)，來(lái)給個(gè)總體的投資估算。然后開發(fā)商可以通過這個(gè)投資估算來(lái)計(jì)算出該項(xiàng)目的利潤(rùn)，然后通過這個(gè)計(jì)算結(jié)果來(lái)確定是不是應(yīng)該做這個(gè)項(xiàng)目。
第三步：政府批文
如果前兩步做到位了，這一步相對(duì)就簡(jiǎn)單了。但是，簡(jiǎn)單不代表沒有風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)。相反，這一步同樣有很大的風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商貸款進(jìn)行開發(fā)，每拖一天那都是多花好多銀子去付貸款利息啊。可惜Council很多時(shí)候并不理解這一點(diǎn)。。。很簡(jiǎn)單的項(xiàng)目有的時(shí)候能拖兩三個(gè)月，大的項(xiàng)目就更沒譜了。所以，找個(gè)靠譜的規(guī)劃師幫助提前準(zhǔn)備好所有材料并在有問題時(shí)及時(shí)快速的和Council溝通并跟進(jìn)解決是對(duì)把控審批時(shí)間有很大幫助的。
除了審批時(shí)間需要合理把控以外，政府批文里給出的要求（Conditions）很多時(shí)候也會(huì)給開發(fā)商造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
政府批文里的這些Conditions具體該不該放，該怎么放，可是個(gè)大學(xué)問。而且牽扯也非常多，影響也很大。因?yàn)橐粭lCondition影響了一個(gè)項(xiàng)目的生死存亡的這種事情也不少見。但是，同樣的Condition，不同經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃師有可能分析結(jié)果也各有差異；這就好比同樣一道菜，初級(jí)廚師和特級(jí)廚師做得肯定不能一毛一洋的。。。差異相信看官們心理都有數(shù)的。。。所以，這一步中找個(gè)專業(yè)知識(shí)過硬看得遠(yuǎn)想得深的規(guī)劃師真心非常重要，因?yàn)檫@樣的規(guī)劃師能抓住很多細(xì)節(jié)問題。所謂細(xì)節(jié)決定成敗也就是在此！
第四步：項(xiàng)目集資
從這一步起，規(guī)劃專業(yè)就進(jìn)入了配角。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，這又是很重要的一步。因?yàn)槭袌?chǎng)有起有伏，而開發(fā)商要保證項(xiàng)目在市場(chǎng)有需求的時(shí)候推出來(lái)，而如果因?yàn)橘Y金沒到位而耽誤了兩年，市場(chǎng)需求下來(lái)了，雖然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之東流了。
從規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，規(guī)劃師就是要幫助開發(fā)商確保項(xiàng)目在政府批文的有效期限內(nèi)完成，如果在項(xiàng)目進(jìn)行中有什么政策上的變化會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響，也需要及早通知開發(fā)商。
第五步：項(xiàng)目建造和完成
這一步是由工程和建筑為主導(dǎo)。具體看是什么類型的項(xiàng)目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的時(shí)候因?yàn)槟承┨厥馇闆r需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行某些改變的話，則需要通知政府部門，很多時(shí)候需要修改政府批文，如果改動(dòng)過大的話，甚至需要重新申請(qǐng)政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新來(lái)過。
基本上土地開發(fā)的過程就是上述這五步。
